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投资买公寓 算清回报再出手
http://jz.sxgov.cn/  黄河新闻网晋中频道   2018-11-08 09:52:54

目前,政策层面对住宅调控力度未减,但房地产的投资吸引力仍不见减退,省内不少投资者开始寻求别的途径投资房产,如公寓投资。近期,省城市场上多个项目纷纷推出公寓类产品,一经面市便受到购房者、投资者们的热切关注。

公寓不限购、不限贷的特殊价值凸显出来,而且不会影响今后购买住宅的贷款利率和首付比例。公寓成为投资者们最佳的“政策避风港”。但也有不少消费者发出思考:公寓适不适合投资?如何计算投资回报?怎样才能抓住投资公寓的机遇?业内人士表示,投资前应该“先算卖后算买”,“卖”即公寓升值及出租前景如何,“买”则是购置成本的高低。

A 公寓产品 涌入市场

今年,省城陆续开盘了多个公寓项目,市场活跃度较高。例如华润昆仑御、MOMA当代广场、泰禾金尊府……这些项目的公寓产品在开盘首日均创下不俗业绩。

省城市民张女士购买了一套小型公寓,她告诉山西晚报记者:“住宅面积大,总价高,加上后期装修,出租或转手都需要近一年时间,投资门槛太高。而公寓面积普遍较小,总价也更低,让更多人能买得起,同时降低了还贷压力。”

而另一位购置公寓用于自住的刘女士则说,“我买的公寓虽然只有40平方米,但麻雀虽小、五脏俱全。不仅有独立的卫生间、厨房,还有阳台。相比其他房产,公寓的空间更可随意划分,自由组合,现在可以自住,将来还可以当办公场所、工作室。这种小户型不论是出租还是自住都可以,能达到宜住、宜商、宜投资的三重保障。”

当代置业相关工作人员告诉山西晚报记者,由于太原住宅限购,市场上有一部分购买力涌入公寓市场,从市场表现来看,购买公寓的需求有所增加。另一方面,2017年后半年至今,太原市的住宅产品涨幅较大,总价与单价都有一个跨越式上升,购买一套品质较高的住宅,首付款达到五六十万元,这个较高的要求对一般投资购买力人群构成了较高的门槛,把他们阻挡在外,这类人群有部分会涌入公寓市场,造成了公寓市场升温。近几年,太原的公寓价格一直较为稳定,但随着住宅市场的上涨,公寓价格也有了大幅上涨,这也导致更多的投资者进入公寓市场,最后形成价格越涨越多人购买公寓的火爆市场现象。

B 地段选错 投资白瞎

公寓市场活跃,但并不是所有公寓都具有较好的投资价值,在地段的选择上尤为重要。

“在繁华的商业区、大型的办公区、大型的市场、商场周边,租房需求比较旺盛,这些片区周边的公寓可以考虑投资;重点小学、中学学区周边也可以,很多家长为了孩子上学方便,有‘候鸟式’租用公寓的需求;大型的住宅小区周边也可以考虑投资,这些公寓可以租给针对居民生活服务的商业需求,比如小型的培训机构、美容、美发、美甲、美体机构等等。但有的区域不适合公寓投资,比如在老旧小区附近,或周边没有大型商业区、办公区的片区,再或者在地处新型区域,这些地方的公寓,在买之前还是要认真考虑。”从事房地产投资工作的业内人士宋先生表示,在买之前,投资者需要考虑清楚这些公寓要租给谁,地段优势显得非常重要。

大部分购房者对住宅的熟悉程度超过公寓,在住宅和商住公寓的选择上,可以量化比较。很多投资者在入手公寓前会掂量这个问题:10000元/平方米的公寓在15000元/平方米的住宅中吸引力很大,但低价公寓是否值得买呢?

很多投资者购买住宅主要期待是房价上涨,从售出的房价中获取收益。在投资前,很少有投资者计算房租,甚至很多人买了住宅之后一直空置,懒得出租,等着房价有了可观的上涨幅度后出手。山西晚报记者了解到,在太原,过去6年时间里,同地段的住宅和商办类物业比较,住宅价格上涨明显,而公寓类上涨价格却远不及住宅。公寓在涨幅上远远低于住宅,所以购置公寓不仅要看房价上涨幅度,还要考虑租金收益。

C 自住公寓 广受欢迎

在调查了新建公寓市场后,山西晚报记者调查了二手公寓市场。目前太原市场上接手二手公寓的人群中,有一半比例的购房者是有自住需求的。所以,二手公寓的购买者,对空间大小附加值与总价承受能力这两点非常关注,而对地段、地铁、商业配套等随着城市的发展等未来会改善的因素,则关注度不是太高。

目前市场上有不少挑高买一层送一层、有空间附加值的公寓,在二手公寓中最受热捧。21世纪不动产门店工作人员告诉山西晚报记者,购买二手公寓的人群本身购买力就相对偏弱,更在乎总价,所以购买面积35平方米-70平方米又可享受70平方米-140平方米的空间感,且总价120万元以内的LOFT公寓,成为二手市场的活跃对象。

因此,业内人士认为,“在实在买不起住宅的情况下购买公寓,优先考虑复式公寓。”

首先,复式公寓使用率高,买一层送一层或买一层送半层,非常适合低总价自住的需求。对于年轻家庭来说,复式公寓设计独特新颖,体验感较好;如果是中空式设计,客厅更显大气。

一般情况下,购置自住公寓还要考虑交通是否便利,地段最好位于公交车、未来地铁换乘站附近;配套完善,包含开发商自带的配套以及周边的市政配套。公寓周边最好有大型的商业综合体,饮食娱乐一应俱全且“体验式消费的商家”尽可能地多。

如果公寓周边的写字楼、企业、办公区密集,那么将来职员的居住需求也会越多,这些群体都是强大的高消费群体,为了能在公司附近居住,方便工作和生活,他们也更青睐公寓产品。除了考虑地段、户型以外,公寓的物业服务比住宅的物业要更重要,物业管理的水平决定了公寓的档次,也决定了未来租金和出手的房价。大型、知名开发商的产品会更注重长远的发展和口碑,当居住、物业出现纠纷时,大开发商的处理态度、解决能力都会高于小的开发商,矛盾也会少一些。

D 首付比例高 出售税费高

山西晚报记者在走访市场时发现,目前太原的公寓产品主要价格集中在10000元/平方米-13000元/平方米。而同区域、同等档次的住宅基本在15000元/平方米-17000元/平方米以上。

业内人士表示,一般情况下,公寓价格在同区域同品牌住宅楼价的70%-80%,公寓和住宅一样具有投资价值。举个例子来说,目前各银行、P2P理财产品投资收益率主要集中在3%-6%,而作为公寓投资,至少比放在银行吃利息要强,比买P2P理财产品要安全。

但投资公寓也有不少需要投资者注意到的问题。

比如,公寓属于商业型物业,目前,基本上太原市在售的所有公寓产品首付比例最低都是五成,利率上浮15%-30%,如果遇到有不良信用记录的客户,还可能在上浮的基础上再上浮5%10%。且公寓贷款不能使用公积金贷款。据银行业内人士透露,从目前的情况来看,无论是首付还是利率,公寓贷都有继续上浮的可能。如果购买的是毛坯房,还要考虑公寓装修的成本。

一般来看,公寓的租金回报率普遍比住宅高,这与它的产品属性和使用价值有关,可以居住还可以用来办公。但公寓转售有一个最大的弊端是:不好转手。因为公寓买卖需要支付比住宅更高昂的税费。“无形之中,公寓价格的增值空间被税费压缩。在太原,公寓价格上涨前景不太明显,房价上涨的部分被吃掉,收益大打折扣。这将会让很多投资公寓的人后悔不已。”业内人士表示,如果是投资公寓的话,不要想买后短时间就转手。商办类物业转手和住宅不一样,各项税费比住宅高,而且住宅过了一定的期限税费可免,商办类物业则没有免税期。

业内人士表示,“行业里有个不成文的规律,公寓出租赚取的房租都是小钱,价格上涨后买卖所得的收益都是大钱。在市场不明朗、价格上涨乏力的情况下,投资公寓确实要考虑高昂的税费等交易成本。避免到头来竹篮打水一场空,价格上涨的价值都用来缴纳税费。”

商办类物业出售的时候主要税费有五种:印花税、契税、营业税、个人所得税、土地增值税。在这五个税费中,前两个是按照卖出时的金额总额来计算,后面三个是按照卖出时和买入时的差额来计算。因为有的按照总额算,有的按照差额算,所以不好具体统计税费到底能占到售价的多少。如果按增值一倍来算,大约占增值部分的53%,也就是说,增值的一大半是要交税的。

这样算起来,如果持有时间不长,卖掉不太划算。因为商办类物业房价的增长速度没有住宅那么快。所以,买不能光看价格。与住宅相比,首付比例利率的上浮、装修等都是投入的成本。

山西晚报记者 张磊

编辑:晋中编辑      责任编辑:晋中编辑 来源:山西晚报
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